Коммерческая ипотека это

Особенности коммерческой ипотеки

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

  • специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
  • оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
  • длительность оформления кредита;
  • банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
  • спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
  • заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
  • дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
  • выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
  • банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
  • высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

  • ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
  • первоначальный взнос – от 20%;
  • срок кредитования – до 15 лет

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

  • возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и предмета залога:

  • коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
  • имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
  • объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также незавершенные объекты, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Коммерческая ипотека это

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.
Предлагаем ознакомиться  Погашение ипотеки материнским капиталом в Сбербанке

Необходимые документы:

  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Преимущества коммерческой ипотеки

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

  • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
  • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
  • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
  • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • справку о доходах;
  • документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

  • суммы кредита;
  • срока кредитования;
  • возраста и пола заемщика;
  • рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде. Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка. По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

Требования к заемщику

Наименование банка Сумма займа Ставка Срок кредитования Первоначальный взнос
«Сбербанк» до 10 млн. от 13,9% до 120 мес. 25-30%
«ВТБ» до 150 млн. от 10% до 120 мес. 15%
«Росбанк» до 100 млн. от 9,76% до 84 мес. 20%
«Уралсиб» до 20 млн. от 11% до 120 мес. 20%
«Ак Барс» до 20 млн. от 12,9% до 180 мес. 30%
«ЮниКредит» до 73 млн. Устанавливается индивидуально до 84 мес. 20%
«Россельхозбанк» до 20 млн. до 120 мес. 20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

  • срока выдачи займа;
  • размера первого взноса;
  • суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

Предлагаем ознакомиться  Что такое СРО, ее функции, обязанности и ответственность

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Предлагаем ознакомиться  Договор персональной ответственности

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами:

  • индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
  • фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
  • возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

  • небольшой срок кредитования;
  • более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
  • не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
  • более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

  • ставка по кредиту;
  • срок погашения;
  • размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Тут можно заметить две основные тенденции:

  • объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
  • связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Коммерческая ипотека это

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи

Рекомендуемые статьи

  • Ипотечные каникулыИпотечные каникулы
  • Заработок на ипотеке?Заработок на ипотеке?
  • Аренда или ипотека?Аренда или ипотека?
  • Инвестиции в коммерческую недвижимостьИнвестиции в коммерческую недвижимость
  • Инвестиции в недвижимостьИнвестиции в недвижимость
  • Фонды REITs или недвижимость за 50 долларовФонды REITs или недвижимость за 50 долларов

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector