Подписываем договор с застройщиком – что нужно знать — Рынок жилья

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона. Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово.

На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах. К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены. Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее.

Если в договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации ДДУ в Управлении Росреестра, – это прямое нарушение норм ФЗ-214, а иногда свидетельствует об использовании серых схем

Обязательные пункты

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

Предлагаем ознакомиться  Как запросить выписку с реестра смп

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Цена сотворчества

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр. Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон. К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Когда не стоит заключать ДДУ

Как выбрать правильного застройщика

Застройщик срывает сроки: что делать

Квартира в наследство: поделить, продать и не поссориться

Продажа доли квартиры: сложно, но можно

Рынок в ожидании странного

Когда не стоит заключать ДДУ

Отказ от долевки: строители не готовы, банки – тоже

Застройщик срывает сроки: что делать

Какие законы встряхнули рынок жилья в 2017 году

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Я видел рынок пред грозою…

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно. Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Предлагаем ознакомиться  Десять принципов декларации прав ребенка

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу. Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика.

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу). И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить.

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

Предлагаем ознакомиться  Что будет за вымогательство денег

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector