Оформление квартиры в новостройке: необходимые документы и порядок действий

Условия

Квартира будет считаться собственностью того или иного лица только тогда, когда на руках будет свидетельство на право собственности. Но перед тем, как получить это свидетельство в новом построенном доме, нужно чтобы застройщик проделал определенные мероприятия. Перед тем, как он введет дом в эксплуатацию, ему нужно составить протокол, согласно которого жилая и коммерческая недвижимость будет распределена.

Когда оформляются права собственности на любую недвижимость, требуется подать в орган регистрации технический паспорт на это имущество.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

На вторичном рынке жилья этот документ получает продавец квартиры, а в новостройке этим вопросом занимается застройщик.

Но он получает технический паспорт на весь дом, а вот на каждую квартиру собственникам придется получать такие документы самостоятельно.

После получения технического паспорта застройщику нужно обратиться в архитектурно-строительную организацию муниципалитета, в которой он должен получить и подписать передаточный акт. На основании всех полученных документов он должен письменно обратиться в местную администрацию и получить у нее разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию, его необходимо поставить в Росреестре на кадастровый учет и присвоить ему почтовый адрес. Все описанные действия застройщика занимают некоторое время, но не должны растягиваться на годы.

Если на протяжении двух лет дом до конца не оформлен, покупатели квартир могут обращаться в суд, в который вызываются все те лица, причастные к затягиванию процесса оформления дома.

Застройщик и сам не против подать в суд, но сделать это руками своих клиентов для него представляется более выгодным мероприятием. Во-первых, он лично не вступает в конфликт с государственными учреждениями, за него это делают будущие жильцы. Во-вторых, он не несет дополнительных издержек на судебные разбирательства. И потом, он один, а будущих жильцов много. И их действия могут быть намного эффективнее его попыток решить положительно вопрос с чиновниками.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.

Оформление квартиры в новостройке: необходимые документы и порядок действий

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

Сложности при оформлении квартиры в собственность

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

  • затягивание сроков завершения строительства;
  • ненадлежащее качество готового жилого помещения;
  • отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
  • банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Если при передаче готовой квартиры выявлены недостатки, застройщик обязан их устранить в полном объеме. Для этого составляется акт несоответствия с указанием всех недоделок квартиры. Затягивание сроков устранения недостатков, а также отказ застройщика удовлетворить законные претензии дольщика, также является основанием для расторжения договора или взыскания убытков.

Если застройщик отказывается предоставлять документацию, необходимую для регистрации права собственности, можно предпринять следующие меры:

  • направить в адрес застройщика письменное требование о предоставлении документов (например, для получения копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию);
  • обратиться в суд с иском о признании права собственности – в ходе процесса по судебному запросу могут быть истребованы любые документы.

Судебный акт будет являться основанием для регистрационных действий в Росреестре, это соответствует нормам Федерального закона № 218-ФЗ,

Наиболее серьезные проблемы возникают при банкротстве застройщика. Если жилой дом не достроен, в рамках банкротного дела можно добиться возврата денежных средств (часть из них будет выплачена за счет компенсационных и страховых фондов). Также по решению дольщиков можно оформить право собственности на многоквартирное здание, как объект незавершенного строительства. Это позволит реализовать зарегистрированный объект, либо привлечь нового подрядчика для продолжения строительства.

Предлагаем ознакомиться  Оформление квартиры приватезирваной дарственно генеральная бывает чтобы неотняли

Если дом фактически достроен, однако не введен в эксплуатацию по причине банкротства застройщика, признать право собственности можно через суд. При этом нужно учитывать следующие нюансы:

  • иск должен быть подан каждым дольщиков в отношении своего жилого помещения;
  • к участию в деле привлекаются органы местной власти и иные контролирующие учреждения, выдававшие разрешение на строительство и предоставившие земельный участок для застройки;
  • основанием для признания права собственности в судебном порядке будет являться договор долевого участия, в котором зафиксирован размер доли, соответствующей определенной квартире.

Признание права собственности через суд не лишает права предъявить претензии к застройщику о возмещении убытков или устранении недоделок в готовых квартирах.

После регистрации прав на жилые помещения, собственники могут обратиться за узакониванием общего имущества многоквартирного здания и придомовой территории. Инициатором обращения может выступать один или несколько собственников, а регистрация прав будет проходить на основании разрешительной и технической документации на дом, а также на земельный участок.

Если это условие не соблюсти, то получится следующая картина. С виду дом полностью построен, в нем есть жильцы, которые провели ремонт в своих квартирах и даже меблировали их, но права собственности на эти квартиры жильцы не имеют.

Поэтому они не могут эти квартиры не только продать, завещать или подарить, но даже прописаться в них.

Постоянного почтового адреса у этих квартир нет. Но даже временный адрес не решает эту проблему, поскольку для прописки нужно предъявить правоустанавливающий документ, который отсутствует.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.

Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.

У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.

Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ, то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ.

Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.

Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.

В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.

В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Инструкция как оформить новостройку в собственность в 2020 году

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.

Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.

Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Акт приема-передачи обязательно содержит:

  • почтовый адрес дома;
  • стоимость жилья;
  • габариты квартиры;
  • наименование сторон;
  • стоимость жилья.

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли поменять права раньше окончания их срока

Оформление квартиры в новостройке: необходимые документы и порядок действий

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

  1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
  2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Пакет документов

Первый этап включает в себя сбор таких документов, как акт приема-передачи квартиры, ее кадастровый паспорт с кадастровым планом.

Если квартира приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится кредитный договор.

В тех случаях, когда предполагается, что одним из собственников будет лицо, не достигшее совершеннолетия, требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Акт приема-передачи выдается застройщиком на обращение покупателя квартиры, который сообщает о своем намерении получить этот передаточный акт. Назначается какое-то определенное время, в которое покупатель вместе с представителем застройщика проводит осмотр помещения.

По результатам осмотра, если нет возражений и замечаний, покупатель подписывает передаточный акт и получает ключи от квартиры. Один экземпляр этого акта остается у застройщика, другой — у покупателя.

Чтобы получить кадастровый паспорт, нужно обратиться в бюро технической инвентаризации.

Кадастровый паспорт будет считаться неполным документом, если к нему не будет кадастрового плана или экспликация.

Оформление квартиры в новостройке: необходимые документы и порядок действий

Для изготовления этих документов в квартиру вначале приедет техник, который будет осуществлять замеры площадей помещений, проводить сверку планировки с изначальным планом строительства.

Если вдруг окажется, что покупатель уже успел сделать перепланировку, в результате чего некоторые помещения квартиры изменили свои характеристики, то эту перепланировку нужно узаконить, для чего необходимо пройти определенную процедуру.

При прохождении этой процедуры нужно представлять ряд документов, в том числе и правоустанавливающие документы на квартиру. Пока право собственности не оформлено таким документом будет выступать передаточный акт, который выдан застройщиком покупателю.

После приезда техника, или после узаконивания перепланировки, нужно подать заявление в Росреестр, оплатить государственный сбор и через 5-10 рабочих дней можно получать кадастровый паспорт.

В некоторых случаях этот срок может растянуться на месяц и больше.

Кредитный договор на покупку квартиры в ипотеку выдается банковским учреждением при оформлении кредита. Если по каким-то причинам данный договор отсутствует на руках, то его можно получить в том же банке, в котором оформлялся ипотечный договор. Для этого нужно только написать письменное заявление, в котором должно быть указано, когда оформлялся договор.

Если вы не помните, когда составлялся и подписывался кредитный договор, то узнать это можно у сотрудника банка, для чего достаточно предъявить ему паспорт. Это справедливо, если договор оформлялся собственником предъявленного паспорта.

Но если он был оформлен на одно лицо, а получить его пытается другое, банк вряд ли даст какую-либо информацию, и уж тем более откажет в выдаче самого договора.

Разрешение органов опеки выдается на протяжении 14 дней после обращения родителей в такой орган. Обращаться нужно письменно, заявлением, в котором необходимо изложить суть вопроса. К самому заявлению нужно приложить паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.

Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.

Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.

Если вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то на дом дает гарантию в пять лет, три года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.

Оформление квартиры в новостройке: необходимые документы и порядок действий

Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.

Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.

По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.

Предлагаем ознакомиться  Оформить онлайн-заявку на кредитную карту МТС Банка с кэшбэком

Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.

Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.

Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.

Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.

Запомнить

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.

Регистрация права собственности

После того, как все документы собраны, переходим ко второму этапу оформления в собственность квартиры в новостройке.

Вначале нужно подать в Росреестр все те документы, которые были собраны на предыдущем этапе.

К ним нужно приложит паспорта всех собственников квартиры, включая свидетельства о рождении малолетних лиц.

В самом Росреестре необходимо будет заполнить заявление на регистрацию права собственности. Его заполняет лично работник учреждения со слов заявителя и поданных им документов. В заявление вносятся данные заявителя, адрес и технические данные квартиры и т.п. После этого с заявлением знакомятся собственники квартиры, и если замечаний нет, то они его подписывают.

Необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере одной тысячи рублей. Сделать это можно не только в любом отделении банка, но и в кассе для приема платежей, которая расположена в здании регистрирующего органа.

При подаче заявления должны быть все собственники квартиры и представитель застройщика. Все должны иметь при себе паспорта.

Работник Росреестра проверяет наличие всех документов и присутствующих, забирает само заявление с поданными документами и выдает заявителю расписку. В расписке будет указано о факте передаче документов, а также дата, когда можно будет забрать свидетельство о праве собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Как правило, срок регистрации не превышает календарного месяца, но иногда могут быть и задержки. Поэтому предусмотрено, что заявитель может по телефону узнать или уточнить дату, когда можно прийти и забрать правоустанавливающий документ.

В назначенную дату заявитель должен вновь прийти в Росреестр. При себе он должен иметь паспорт и выданную ему расписку. Предъявив их работнику Росреестра, он получит на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, акт приема-передачи квартиры от застройщика заявителю.

В целом вся процедура не так уж и сложна, практически на каждом ее этапе все стороны идут навстречу друг другу, что только ускоряет процесс оформления квартиры в собственность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Можно, конечно, передать право оформления доверенному лицу, но для этого нужно оформить на него доверенность, в которой необходимо определить его права.

На этом процесс оформления прав собственности на квартиру в новостройке закончен. Она принадлежит своему владельцу целиком и полностью. После этого, ее можно продать, подарить, завещать, обменять. В общем, распорядится свои правом собственности по своему усмотрению.

Запомнить

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector