Перевод ижс в коммерческую недвижимость

Важные факторы

На Карте зонирования

Разделение земельного участка на 2 и более участков — инструкция, документы, расходы.Требуется ли нотариус при купле-продаже земли.

  • Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  • Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  • Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

    Магазин

    В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

    • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
    • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

    Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

    Гостиница

    Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

    ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

    Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

    Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

    Автомойка

    Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

    Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

    • Гараж и автостоянка.
    • Автозаправочная станция.
    • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

    Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

    Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

    Прочие объекты

    По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

    • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
    • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
    • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
    • Детские аттракционы – код 4.8.

    До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

    Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

    Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

    Градостроительный кодекс РФ предусматривает распределение земель по категориям. Владельцы наделов обязаны использовать их по целевому назначению.

    Нарушение этого правила влечет за собой штраф и снос незаконно возведенных построек. Но при определенных условиях возможен перевод территории из одной категории в другую.

    Например, если человек владеет участком под ИЖС, можно официально получить разрешение использовать его для занятия предпринимательством. Остается выяснить, как все это происходит.

    Порядок изменения назначения наделов регулируется нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Также в этой области применяются статьи 37, 38, 39 ГрК РФ и ст.8 ЗК РФ.

    Принятие решений о смене целевого назначения земли возложено на исполнительную власть, в чьем ведении находятся угодья. Как правило, такие вопросы решает местный муниципалитет, но иногда приходится обращаться в федеральные органы.

    Перевод целесообразно переводить в случаях, когда собственник участка намерен сдать его в аренду организации для извлечения прибыли, построить на земле магазин, спортзал, гостиницу либо другие объекты коммерческого назначения

    Особенности процедуры зависят от того, каким образом предполагается использовать участок:

    • Для постройки и последующей эксплуатации офиса, салона красоты, кафе и других подобных объектов надо подавать ходатайство в администрацию. Но предварительно придется заручиться согласием соседей на такие перемены. Если большинство из них окажется против – шанс на успех минимален.
    • Для коммерческой застройки нередко требуется заключение контролирующих органов: Роспотребнадзора, Водоканала. Чтобы грамотно выполнить процедуру перевода, лучше проконсультироваться с сотрудниками Земельного комитета или специалиста по операциям с недвижимостью.
    • Если на участке будет построена станция техобслуживания или автосервис, обычно достаточно получить согласие соседей и обратиться в Кадастровую палату.

    Будущему предпринимателю стоит иметь в виду, что после изменения статуса земли повысится и ее кадастровая стоимость. Соответственно, ставка земельного налога неизбежно увеличится.

    Для перевода земли в предпринимательский статус предстоит выполнить следующие действия:

    • Изучить документацию на участок. Если в выписке из ЕГРП либо в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, надел сначала придется поставить на кадастровый учет.
    • Выяснить, зафиксированы ли границы территории на кадастровой карте Регистрационной палаты. Когда границы не установлены, на сайте появляется информация «Ничего не найдено» либо «Без координат границ». В таком случае перед перерегистрацией необходимо выполнить межевание.
    • Согласовать предстоящий перевод земли с хозяевами соседних наделов.
    • Обратиться в муниципалитет с заявлением и другими документами.

    На основании ходатайства будут назначены публичные слушания. Заявитель должен разместить объявление в СМИ о дате их проведения. Второй вариант – отправить всем заинтересованным лицам уведомления почтой.

    Публичные слушания проходят в два этапа. На первом обсуждении имеют право присутствовать все желающие (как правило, это владельцы соседних участков). Они высказывают свое мнение относительно перевода участка и задают вопросы, на которые заявитель должен дать исчерпывающий ответ

    Перевод ижс в коммерческую недвижимость

    По итогам первоначального рассмотрения проводится второе, главное слушание. Оно проходит за закрытыми дверями, участвуют в нем только представители органов власти. Если чиновники дают добро, собственнику выдается официальное разрешение на перевод.

    Унифицированного перечня документов, необходимых для перевода земли, законодательство не устанавливает. Но в большинстве случаев требуется следующая документация:

    1. Заявление, в котором изложены причины изменения назначения участка.
    2. Паспорт владельца территории.
    3. Если проведение перерегистрационных процедур поручено другому лицу – нужна нотариальная доверенность.
    4. Кадастровый паспорт надела, в котором указан присвоенный кадастровый номер (можно заказать в Росреестре).
    5. Свидетельство о праве собственности на землю (подлинник и копия).
    6. Подписи соседей, подтверждающие их согласие на постройку объекта для бизнеса (повышают вероятность положительного решения вопроса).

    Заявитель имеет право ходатайствовать как о полном, так и о частичном изменении назначения надела. В последнем случае можно одну часть территории оставить для ИЖС, а вторую перевести в категорию, предназначенную для коммерции. Для этого придется провести межевание территорий.

    Типичный пример: владелец участка, на котором построен дом с гаражом, решил оборудовать в гараже мастерскую. Для такой деятельности не нужно переоформлять в коммерческий статус всю территорию, достаточно перевести только гараж

    Изменение вида использования участка занимает не меньше 2-3 месяцев. Если же он имеет большую площадь и относится к землям федерального значения, процесс может занять и годы.

    • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
    • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
    • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
    • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
    • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
    • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.
    Предлагаем ознакомиться  Ндфл с банковских переводов

    Написание заявления

    Каким требованиям должен соответствовать участок?

    Перевод ижс в коммерческую недвижимость

    Желаемый ВРИ земельных участков должен соответствовать генплану развития населенного пункта и градостроительным регламентам (при условии соблюдения технических требований) территориальной зоны, к которой они относятся.

    Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

    В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

    Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

    Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра.

    Перевод ижс в коммерческую недвижимость

    Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

    Как перевести землю: пошаговая инструкция

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

    Показать содержание

    Можно ли перевести?

    Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

    Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и 37, 38, 39 ГрК РФ.

    Целью перевода земли из ИЖС в коммерческую является построение на своем участке объекта коммерческой деятельности, а именно:

    • магазина;
    • кафе;
    • салона красоты или парикмахерской;
    • гостиницы;
    • аптеки;
    • спорткомплекса;
    • офиса;
    • мастерской;
    • сервисного центра;
    • склада;
    • автосервиса и т. п.

    Особенности

    При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

    • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
    • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
    • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

    Плюсы и минусы

    К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

    • повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
    • извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
    • получение юридического адреса и регистрация фирмы;
    • удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
    • более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
    • возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

    Минусами данного перевода можно считать:

    • риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
    • вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
    • риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

    Перевод ижс в коммерческую недвижимость

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

    Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:

    • номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
    • копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
    • свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
    • ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
    • также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…

    После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию – либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).

    Само слушание состоит из двух этапов – на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.

    На основании решений первого слушания проводится второе (основное), на котором представителями власти и будет вынесено соответствующее решение.

    При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

    Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? Здесь есть подробная инструкция.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Январь 13, 2020 Нет комментариев

    Не все граждане, которым принадлежат земельные участки под ИЖС, имеют намерение возводить на них жилые дома.

    Кто-то из них уже решил свой жилищный вопрос, а у кого-то изменились планы в отношении участка и теперь хочет использовать свою землю для коммерческих целей.

    Возможно ли это сделать? При соблюдении установленной процедуры перевода земли, которая предназначена для жилищного строительства в коммерческую, на таком участке можно будет вести бизнес и разместить торговую точку или отель.

    Разберем алгоритм действий для такого изменения назначения участка, какие для этого требуются документы, и примерную стоимость этого процесса.

    Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.

    К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.

    Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.

    Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.

    Если у гражданина имеется земельный участок для жилищного строительства и он хочет организовать на нем небольшую торговую точку, то при соблюдении определенных условий эта задумка может быть воплощена в жизнь.

    Нужно понимать, что смена назначения территории принадлежащего на праве собственности участка гораздо проще, чем перевод категории земли.

    Строительство объекта коммерческого назначения на собственном земельном наделе возможно после написания заявления в администрацию соответствующего муниципального образования.

    Предопределить для участка земли дополнительный ВРИ При наличии индивидуальной жилой постройки на земельном наделе либо планах ее возведения вместе с объектом коммерческого здания, возможен как раз данный вариант, при котором участок получает назначение: ИЖС торговое
    Выделить участок под торговую точку из основной земли и непосредственно у данного выделенного надела сменить вид использования

    Орган местного самоуправления принимает решение по поступившему заявлению владельца участка.

    Положительное решение муниципалитета означает выдачу правообладателю земли акта о смене или расширении вида разрешенного использования участка.

    Для того, чтобы повысить вероятность удовлетворения ходатайства собственника, можно собрать подписи владельцев соседних участков, которые не возражают против постройки магазина поблизости от них.

    При сборе большинства подписей за размещение коммерческого объекта, это будет иметь решающее значения во время принятия решения должностными лицами местной администрации.

    Под автосервис

    Если у правообладателя земельного участка под ИЖС есть желание и необходимые навыки для занятия на принадлежащей ему гаражной постройке таким видом коммерческой деятельности, как автосервис, то это вполне возможно.

    Для того, чтобы у органа местного самоуправления и отделения налоговой службы не возникали вопросы к предпринимателю, следует узаконить гаражное строение или на этапе строительных работ, или после завершения его возведения.

    Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявление об изменении принадлежащего ему земельного участка из ИЖС в коммерческий.

    В процессе принятия решения муниципальные органы учитывают месторасположение имеющегося участка под индивидуальное жилищное строительство.

    В зависимости от расположения земли возможно принятие решения о дополнении способа использования под размещение автосервиса.

    Также существенное значение при переводе участка отводится согласованию владельцев соседних участков.

    При возражении против размещения автосервиса рядом с ними, добиться изменения вида использования будет очень проблематично.

    Переоформление участка в коммерческую недвижимость прежде всего возможно при учете соседей, живущих недалеко от участка ИЖС.

    Для застройки

    Если участок имеет назначение для жилищного строительства, а гражданин имеет желание строить не жилой дом, а другой объект, то он может попробовать сменить вид назначения земли.

    Предлагаем ознакомиться  Договор доверительного управления имуществом (образец)

    В администрацию муниципальных образований подаются множество ходатайств от населения по поводу перевода принадлежащих им участков.

    В каждом конкретном случае решение принимается органом местного самоуправления индивидуально. При равных условиях, решения могут приниматься самые различные.

    1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
    2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
    3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
    4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
    5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
    6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

    Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

      Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

    Участок для примера

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами; 2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами; 3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; 4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами; 5) зоны жилой застройки иных видов.

    В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граж

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    дан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

    4. В состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; 4) общественно-деловые зоны иных видов.

    Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

    {amp}gt;Перевод из лпх в коммерческую

    Особенности

    Коммерческие земли быстро окупаются, ведь на них строят офисные, торговые или складские помещения, которые потом сдаются в аренду или продаются. Еще такие земельные участки часто используются для сельскохозяйственного назначения или для жилой застройки. В любом случае, инвестиции, вложенные в покупку земли, быстро возвращаются, а полученная прибыль превышает затраты в несколько раз.

    Коммерческие земли, расположенные рядом со столицей, с каждым годом становятся все дороже, поэтому с их приобретением лучше не затягивать. Хорошо локализованные земельные участки коммерческого назначения всегда пользуются высоким спросом, ведь рентабельность объекта во многом зависит от его местонахождения.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Расположение коммерческого участка подбирается в зависимости от целевого назначения. Сельхоз земли и участки под жилищное строительство лучше выбирать в экологически чистых зонах, рядом с реками, озерами и лесными массивами. Промышленные земли для застройки офисными центрами, магазинами, автосервисами, складскими помещениями и т.п.

    подбираются в зависимости от транспортной доступности, а лучше вблизи автомобильных трасс федерального значения. В любом из вариантов земельный участок коммерческого назначения должен уже иметь все необходимые коммуникации или как минимум находиться в непосредственной близости от них. От месторасположения земельного участка и от наличия коммуникаций зависит цена 1 гектара земли.

    Немаловажным фактором в приобретении земельного участка коммерческого назначения является тщательная подготовка к сделке. В первую очередь, необходимо выбрать надежную компанию-продавца с хорошей репутацией, ведь продажа коммерческой земли – бизнес далеко не прозрачный, и можно легко нарваться на мошенников.

    Лучше всего обратиться в компанию, у которой предлагаемые земельные участки находятся в собственности, а не к посредникам: покупка земли через посредников выйдет дороже, а её оформление займет больше времени. Во- вторых, после выбора конкретного участка коммерческой земли нужно проверить его историю;

    это нужно для того, чтобы после завершения сделки не всплыли так называемые «подводные камни» и не испортили планы на использование участка, ведь коммерческая земля может быть обременена правом собственности третьих лиц, обязательствами собственника по долгам, кредитам или исполнительным производствам.

    После проверки земли коммерческого назначения собираются все необходимые документы, составляются договора и осуществляются регистрационные действия. Для оформления сделки купли-продажи коммерческой земли лучше подключить квалифицированного юриста, который знает все необходимые нюансы и сможет найти любые недочеты в документах.

    Приобретаемая земля коммерческого назначения должна полностью соответствовать своему целевому назначению; это назначение указывается в правоустанавливающих документах. Использовать коммерческий участок в обход установленному виду разрешенного использования нельзя. Однако юридически есть выход из такой ситуации – это смена категории коммерческого участка.

    Перевести участок коммерческого промышленного назначения в сельскохозяйственное назначение или под постройку жилых домов достаточно просто. А вот с переводом участка в промышленный могут возникнуть сложности. В любом случае все вопросы, касающиеся смены категории коммерческих участков, регламентируются федеральным законом №172 от 21.12.2004 г., с которым рекомендовано ознакомиться перед началом проведения подобных мероприятий.

    Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

    1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

      При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

      Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

      Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

      Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

    2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.
      Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

    Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р . Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

    Срок получения справки везде разный . Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  • В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.
  • Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

    В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

    Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

      Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):

        Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
    Предлагаем ознакомиться  Первая сдача крови донором
  • Выписку из ИСОГД;
  • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
  • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
  • Собрать требуемые документы подать заявку в администрацию населенного пункта. После вынесения решения в отношении определенного участка земли, это решение проходит согласование у руководителя муниципалитета
    Прохождение публичных слушаний они требуются для своевременного извещения владельцев соседних земельных участков. Перед тем, как обратиться в местную администрацию, желательно получить подписи жителей близлежащих домов. Если большая часть жителей не возражают относительно постройки на их улице торговой точки, автосервиса, гостиницы или другого коммерческого объекта, это имеет важное значение во время принятия решения муниципальными органами
    Принятие решения органами местного самоуправления

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    При принятии положительного решения о переводе участка ИЖС в другое назначение, такая смена обязательно должна пройти процедуру регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

    Все земельные территории, предназначенные для ИЖС, обладают своими уникальными характеристиками и расположены в разных зонах.

    В отдельных случаях при желании владельца участка осуществления строительства коммерческого объекта на нем, возможно проведение межевания для раздела существующего участка на 2 отдельных надела.

    Один участок будет продолжать иметь вид разрешенного использования для индивидуального строительства и на нем допускается возведение жилого дома, при соблюдении действующих правовых норм (не более 3-х этажей и выше 20 метров).

    А в отношении 2-го земельного надела потребуется обратиться с заявлением на имя руководителя местной администрации.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Не стоит забывать, что решение о переводе должно быть принято теми исполнительными органами, в ведении которых находятся соответствующие территории.

    Если интересующий земельный участок находится в федеральной собственности то ходатайство направляется в Правительство Российской Федерации
    Если же участок является региональной собственности то заявку нужно подать в Департамент земельных отношений субъекта РФ

    Получение одобрения на изменение назначения участка с ИЖС под коммерческую недвижимость, означает получить положительное решение органа местного самоуправления на смену разрешенного использования.

    Муниципальные органы выполняют рассмотрение полученных заявлений граждан об изменении правового режима участков в порядке их очередности.

    Непременным условием является выполнение предварительного оповещения граждан о проведении публичных слушаний.

    Принять участие в слушаниях могут все желающие, которые полагают, что принятым решением затрагиваются их интересы.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Граждане могут высказываться относительно их позиции и повлиять на принимаемое местной администрацией решение.

    Отрицательным заявителю выдается отказ с мотивировкой причины отказа в письменной форме
    Положительным заявителю в этом случае выдается акт о смене разрешенного вида использования участка

    Перед подачей ходатайства в орган местного самоуправления на переоформление земли под автосервис, отель, магазин или другой объект коммерческой недвижимости, необходимо собрать определенный комплект документации.

    Выписка из ЕГРН Подтверждающая право собственности заявителя на земельный участок ИЖС
    Кадастровый план Если участок еще не состоит н кадастровом учете, то указывается идентификационный номер участка
    План участка всю имеющиеся документы по строящемуся коммерческому объекту

    Цена вопроса

    Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

    На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

    Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

    При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

    • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
    • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
    • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

    В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

    Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

    На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

    • публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
    • рассылки извещений;
    • аренды помещений;
    • услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
    • госпошлины;
    • нередко юридических услуг агентств;
    • дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

    Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства.

    Решение принято

    Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

    • обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
    • заявление написано ненадлежащим лицом;
    • существование каких-либо правонарушений;
    • невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
    • несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

    Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

    До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

    Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

    • Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
    • Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
    • Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
    • Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

    Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.

    Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

    • Ненадлежащего оформления ходатайства.
    • Неполного пакета требуемых документов.
    • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

    Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

    Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

    Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

    Возможные альтернативы

    Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

    Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

    Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

    По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

    Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

    Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

    4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

    Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

    Насколько необходимо

    Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

    • это может быть только индивидуальный предприниматель;
    • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
    • здесь не должно быть производственных мощностей;
    • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

    Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock detector