Процесс утверждения ипотечного андеррайтинга 2020

Что это такое и зачем он нужен банку?

С точки зрения кредитора андеррайтинг, или проще говоря, проверка заемщика, является важнейшей процедурой при выдаче ипотеки. Именно по результатам этого процесса банк примет решение одобрить ли вам кредит, если да, то в какой сумме, или вовсе отказать.

Итогом проверки будет свидетельство того, что заемщик соответствует тем требованиям, которые банк предъявляет к соискателям. Или не соответствует, и тогда банк предпочтет не давать деньги в долг даже под залог, так как высока вероятность, что соискатель с долгом не справится.

Процедура андеррайтинга начинается с того момента как вы заполните заявку и предоставите все документы, подтверждающие ваши слова. Обычно заемщикам на этом этапе помогают банковские консультанты либо брокер, если вы прибегали к его услугам. Далее от вас ничего почти не будет зависеть, потому к этому стартовому этапу придется отнестись со всей ответственностью.

1. Предоставление документации

В список требуемых документов при 

получении ипотеки

 обычно входят: паспорт, справка о доходах (желательно по форме 2-НДФЛ), трудовая книжка, свидетельство о браке (если клиент состоит в нём) и согласие мужа или жены на взятие кредита, свидетельство о наличии в собственности заёмщика недвижимости и автомобиля. Также часто требуют показать выписку с основного банковского счёта, диплом о получении высшего образования и документы, могущие подтвердить положительную кредитную историю. 

Представив все необходимые документы, Вы ещё не можете быть уверены в стопроцентно положительном исходе своего запроса – ведь это всего лишь первая часть андеррайтинга, так называемая поверхностная проверка. По её результатам можно сказать, доступна ли для Вас услуга ипотеки в целом, но не в частности.

Что происходит во время андеррайтинга?

— личности;

— кредитной истории;

— платежеспособности;

— достоверности предоставленных вами сведений.

Для этого банк задействует все свои ресурсы, направляя запросы вашему работодателю, БКИ и Росреестр. Так же будут использованы статистические данные, которые позволят определить, к примеру, достоверность указанных вами доходов. Выписка из БКИ позволит банку не только удостовериться в ответственности вашего отношения к долгам, но и выявить непогашенные кредиты, которые могут помешать вам с ипотекой.

Даже один и тот же банк потратит на проверку разных заемщиков разное количество времени. Кто-то зарплатный клиент, и ему не потребуется проверка доходов. У кого-то квартира приобретается на вторичном рынке, и потому потребуется более тщательная проверка. Кому-то потребуются какие-то дополнительные справки, а какой-то заемщик принесет только паспорт и документы на квартиру.

На что можно рассчитывать? Если вы принадлежите к числу зарплатных клиентов и берете ипотеку в «своем» банке, это сократит срок андеррайтинга. Как и если квартиру вы покупаете в новом или строящемся доме у застройщика-партнера. В какой-то степени сэкономить время на андеррайтинг поможет ипотечный брокер.

И помните, что продолжительность андеррайтинга можно обратить себе на пользу, чтобы проверить, не совершили ли вы какую-нибудь ошибку

2. Внутренняя банковская проверка

Для начала сотрудники банка дают запрос по заёмщику в бюро кредитных историй. Там они узнают всё о когда-либо взятых Вами займах – не было ли по ним просрочек и штрафных санкций, вовремя ли Вы выплатили все кредиты? Кроме этого, они могут узнать и о Ваших долгах по квартплате и прочим коммунальным услугам.

Процесс утверждения ипотечного андеррайтинга 2020

Затем внимание обращается на доход потенциального клиента – насколько он велик и надёжен? Здесь играют роль многие факторы – стаж работы, образование, нынешняя должность и её стабильность, положение данных специалистов на рынке труда в целом. Кредитор должен быть уверен в том, что, если даже заёмщика и уволят с данного места работы, то он без труда найдёт себе новую вакансию и не перестанет оплачивать займ.

Часто банковский специалист звонит прямо на фирму заёмщика и лично разговаривает с её директором или главным бухгалтером. Таким образом, он не только подтверждает данные в документах, но и узнаёт о потенциальном клиенте много нового. Кроме того, большинство банковских учреждений пропускают каждого кандидата через собственную службу безопасности, чтобы увериться в отсутствии его проблем с законом.

Задача андеррайтинга – не только обезопасить банк от неблагонадёжных заёмщиков, но и избавить самих клиентов от долгов, которые они не потянут.

Предлагаем ознакомиться  Банкротство ипотечного заемщика

Что это такое и зачем он нужен банку?

Когда банковский специалист (андеррайтер) оценивает возможности потенциального заёмщика, он фокусируется преимущественно на трёх моментах:

  1. Уровень дохода (способность погашать кредит).
  2. Анализ кредитной истории (готовность к погашению кредита).
  3. Анализ залога (насколько имущество, которым владеет заёмщик, может рассматриваться как обеспечение кредита).

Помимо перечисленных выше параметров существует ещё один критерий оценки, который определяется субъективно и называется порядочность.

Даже хорошо обеспеченный человек в силу своих индивидуальных качеств иногда может не заплатить регулярный взнос по кредиту.

Процедура погашения ипотеки в случае смерти заемщика

Выдача ипотечного кредита связана с высокой долей риска для банка, поскольку заключаемый с заемщиком договор носит долгосрочный характер, а сумма его долга перед кредитором вместе с процентами получается немаленькой. В связи с этим финансово-кредитные организации разрабатывают перечень вполне определенных требований, соответствие которым позволяет гражданину рассчитывать на получение кредита на покупку жилья.

Список обязательных требований к каждому заемщику включает в себя следующие категории:

  • Гражданство. Большинство банков по вопросам ипотечного кредитования работают только с клиентами, имеющими российское гражданство. Банк Открытие, Райффайзенбанк и ряд других кредитных организаций могут выдать ипотеку иностранному гражданину при условии наличия у него вида на жительство и только если он работает и проживает в регионе, где находится сам банк.
  • Возраст. Банк, скорее всего, не станет выдавать ипотечный кредит потенциальному заемщику, если его возраст меньше 21 года. Кроме того, текст договора будет составлен так, чтобы полное погашение долга вместе с процентами произошло до наступления предельного возраста платежеспособности. Каждый кредитор определяет планку возраста для выдачи ипотеки самостоятельно. В Сбербанке, к примеру, верхняя граница равна 75 годам (с учетом трудоспособного и пенсионного возрастов), при условии, что есть документы, подтверждающие трудовую деятельность и уровень дохода.
  • Место регистрации и фактического проживания. Если недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, находится в регионе, где он зарегистрирован и проживает, шансов получить кредит больше.
  • Уровень дохода. Если расходы на ежемесячные взносы будут превышать 40% от дохода, то банк вправе отказать заемщику. Для положительного решения вопроса следует привлечь поручителей.
  • Трудовая деятельность и ее продолжительность. Многим банкам-кредиторам важно, чтобы их клиент имел не менее полугода трудового стажа на последнем месте работы. Причем в течение последних 5 лет общий стаж не должен быть меньше одного года. Если потенциальный заемщик часто меняет место работы, то показатель его платежеспособности будет ниже.
  • Кредитная история. Еще одно важное требование ко всем ипотечным заемщикам. Показатель является определяющим при принятии решения банком. Наличие просрочек по другим кредитам, другой действующий договор кредитования, скорее всего станут причиной отказа.
  • Тип заемщика. Кредиторы учитывают категорию граждан – военнослужащие, молодые семьи, семьи с двумя и более детьми и т.д. Практически во всех банках действуют специальные программы под каждую из указанных категорий.

Реализация страхования ипотеки преследует вполне определенную цель – распределить возможные риски между всеми участниками (заемщик, кредитор, страховщик), сделав более надежной систему страхования. В Федеральном Законе «Об ипотеке» сказано, что заемщик обязан страховать предмет залога. При этом о страховании жизни в обязательном порядке там речь не идет.

Страхование объекта недвижимости позволяет кредитору иметь гарантию, что в случае форс-мажорного обстоятельства он не останется в убытке. К таким обстоятельствам относятся (при страховании недвижимости):

  • пожар;
  • затопление;
  • стихийное бедствие;
  • кража, поджог, разбой;
  • риск конструктивных дефектов (для новостроек).

Страховая компания, ежегодно или сразу и полностью получающая от заемщика выплату за страховку, сможет возместить потери банка. Размер страховой выплаты не может превышать сумму понесенных потерь или сумму оставшегося долга.

Вопрос о том, кто же будет платить по ипотеке в случае внезапной смерти заемщика, интересует многих граждан, планирующих приобрести жилье в кредит. Ответ на него не может быть однозначным, поскольку здесь предполагается множество нюансов.

В тексте договора со страховщиком всегда оговариваются сроки, в течение которых родные умершего заемщика должны известить компанию о факте его смерти. Как правило, такие сроки очень сжаты. Основной документ, который при этом понадобится, – свидетельство о смерти. Как только необходимые документы и заявление попадают в страховую фирму, она сразу же инициирует разбирательство вопроса о том, относится ли к страховому случаю смерть клиента.

Если страховка не оформлялась, а ипотечный договор подразумевает поручителя, то именно он обязан будет осуществить выплаты кредитору, но только при соблюдении одного условия. Таковым является невступление наследников в наследство. Поскольку факт наследования считается официально состоявшимся только через полгода после смерти человека, банк оказывается в невыгодном положении. На практике сотрудники банка практически сразу же начинают требовать с поручителя или родственников внесения очередного платежа по кредиту.

Согласно закону, поручитель берет на себя обязательство только по прошествии 6 месяцев после смерти заемщика. Еще одно условие – официальный письменный отказ наследников от вступления в наследство. Однако поручителю дано право оспорить такой переход задолженности в судебном порядке.

Процесс утверждения ипотечного андеррайтинга 2020

Поскольку во взаимоотношениях сторон по кредиту (заемщик, страховщик, кредитор) очень много нюансов (особенно, в случае преждевременной смерти заемщика до погашения им ипотеки), представить однозначный вариант развития событий довольно трудно. Примерная и оптимальная картина должна быть такой:

  • получение родственниками свидетельства о смерти;
  • уведомление банка и страховщика;
  • оформление заявления о вступлении в наследство;
  • вступление в наследство через полгода;
  • решение вопроса с банком (принятие задолженности, составление нового графика платежей).
Предлагаем ознакомиться  Наследование автомобиля после смерти владельца в 2020 году: оформление в ГИБДД

Залогом при ипотеке является сам объект недвижимости. Поэтому банк вправе реализовать его для возмещения собственных убытков. Самый простой случай – отсутствие поручителей, созаемщиков и наследников (вариант официального отказа от наследства относится сюда же). Тогда банк инициирует продажу объекта недвижимости на торгах. Вырученная сумма уходит на погашение долга умершего заемщика.

Обязательные требования кредиторов к заемщикам ипотеки

В финансовом мире термин андеррайтинг имеет несколько значений. Но если говорить о кредитах, имеется ввиду подход к оцениванию рисков, который позволяет принять максимально взвешенное решение о выдаче займа на определенных условиях. 

Каждый банк оценивает своих постоянных клиентов в индивидуальном порядке. Большинство таких процедур автоматизированы, поэтому решение принимается максимально быстро. Иногда финансовое учреждение соглашается выдать кредит, но не на условиях, на которые претендовал заёмщик. К примеру, часто клиенту предлагается уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить процентную ставку.

Вопрос о том, кто оплатит кредит, для банка всегда является актуальным. Принять на себя долги страховщик может лишь при наступлении страхового случая. Поэтому документальное оформление договорных отношений со страховой компанией является обязательным, и фирма-страховщик всегда указывается в ипотечном договоре.

Когда заемщик утрачивает платежеспособность, заняться проблемой возвращения долга обязан созаемщик или поручитель при его наличии. В случае внезапной смерти должника родственники, вступившие в наследство, также могут начать выплачивать банку ущерб. Если же они официально отказались выступать в роли наследников, банк не вправе требовать с них погашения имеющегося долга.

Если заемщик умирает до исполнения своих обязательств по ипотечному кредиту, то решению вопроса о том, кто теперь будет платить по договору, предшествует разбирательство со страховой ситуацией (относится ли случай к страховому или нет). Как правило, в тексте документа прописываются случаи, которые нельзя отнести к страховым. Среди них могут быть:

  • гибель на войне;
  • смерть в тюрьме;
  • смерть от хронических заболеваний;
  • гибель при занятиях экстремальными видами спорта и т.д.

Судебная практика показывает, что страховщики стараются найти юридически правомерную «лазейку», чтобы снять с себя ответственность перед банком. В качестве примера можно привести случай смерти банковского клиента от инфаркта. Если точная причина остановки сердца в документе о вскрытии не обозначена, страховая компания может воспользоваться этим фактом в суде и выиграть его. При этом она сошлется на факт сокрытия заемщиком информации о состоянии его здоровья при получении ипотеки.

Буквальное значение слова underwritting – оставление подписи под чем-либо. В сфере ипотечного кредитования андеррайтинг – это проверка кредитной организацией своего потенциального клиента. При выдаче ипотеки банк запускает два процесса: андеррайтинг клиента и предмета залога.

Проверка будущего заемщика осуществляется по многим параметрам, здесь важную роль играет заполненная анкета и пакет поданных документов. Помимо тщательного анализа информации из документов, банк может сделать запрос в Бюро кредитных историй (компания, отвечающая за сбор, хранение и предоставление информации о кредитных историях физических и юридических лиц нашей страны).

Андеррайтинг предмета залога предполагает проверку информации по самому объекту недвижимости. Продажа объекта жилой недвижимости любому ипотечному заемщику предполагает автоматическое отправление последнего в обеспечительный залог.

Сотрудники банка могут выехать на место расположения строения. Обязательным шагом будет уточнение рыночной стоимости недвижимости. Располагая нужной информацией, кредитор проведет нужные расчеты и примет решение о размерах первоначального взноса. Дополнительной проверкой может стать уточнение в Росреестре (Федеральная служба, отвечающая за учет недвижимости, регистрацию прав на имущество и сделок с ним) информации по наличию обременения на объект недвижимого имущества.

Решение о выдаче кредита или об отказе в таковом принимается только на основании тщательной проверки как самого потенциального заемщика, так и той недвижимости, на покупку которой он берет ипотеку.

Если есть поручитель (созаемщик)

Процесс утверждения ипотечного андеррайтинга 2020

Чтобы не допустить путаницы в понятиях, необходимо с самого начала четко определить, в чем разница между созаемщиком и поручителем. Созаемщиком является тот человек, который наряду с заемщиком по ипотеке принимает непосредственное участие в получении кредита. Согласно закону, таковым является супруг (супруга) той (того), кто оформляет кредит. Однако банки позволяют получать ипотеку сразу нескольким гражданам, когда каждый из них имеет свою долю в приобретаемой недвижимости.

Платежи при этом могут осуществляться по-разному. Каждый участник может вносить свою часть или делать это будет один человек, а другой на случай утраты платежеспособности первого возьмет на себя исполнение обязательств по договору. Распределение обязанностей созаемщиков должно быть четко прописано в тексте договора.

Поручитель является лицом, гарантирующим выполнение обязательств заемщиком, но права собственности на приобретаемое жилье у него нет. В случае невозможности исполнения обязательств заемщиком, поручитель берет на себя всю ответственность и обязан выплатить кредит и возместить банку понесенные расходы.

Предлагаем ознакомиться  Оформление в собственность дома и земли принадлежащих ведомственной организации

Быть поручителем по ипотеке – достаточно серьезная и ответственная задача. На лицо, поручившееся за заемщика, возлагаются не меньшие обязательства. Если в период действия кредитного договора гражданин, оформивший кредит, утратит способность расплачиваться с банком по долгам, последний вправе переадресовать свои требования поручителю.

Поскольку приобретаемая недвижимость выступает в роли обеспечительного залога, банк-кредитор в случае финансовых проблем заемщика реализует прежде всего ее. Но суммы, которую можно будет выручить за это, как правило, не хватает для погашения всего долга. Поэтому за остаток в равной степени должны отвечать и поручитель и тот, за кого он поручился.

Не обладая правами на недвижимость поручитель вправе потребовать от заемщика возврата суммы, выплаченной в счет погашения задолженности по ипотеке. Если он откажется сделать это добровольно, то подается регрессный иск (оборотное требование, адресованное должнику с целью возмещения понесенных за него расходов), в случае удовлетворения которого в суде, поручитель вправе рассчитывать на возмещение финансового ущерба.

Еще один важный нюанс – со смертью заемщика статус поручительства не снимается. При отказе всех наследников от наследства, которое оставил умерший, обязательства по ипотечному договору перейдут поручителю.

Андеррайтинг физических лиц

Тщательная проверка заёмщиков этой категории применяется преимущественно при оформлении в кредит автомобиля или недвижимого имущества. В таком случае процесс оценки строится на взаимодействии нескольких банковских служб. Чаще всего это департамент безопасности, юридический и кредитный отделы. Информация, предоставленная заёмщиком, проверяется с особой тщательностью. По этой причине время принятия решения часто затягивается на период от одного дня до пары недель.

Андеррайтинг ценных бумаг

Помимо андеррайтинга-проверки заёмщика существует также андеррайтинг ценных бумаг. На фондовых рынках под этим термином понимают продажу (подписку, размещение) ценных бумаг профессиональным брокером, который действует от имени эмитента и за его средства.

Андеррайтинг акций — это банковские операции, которые выполняются по распоряжению клиента, которые хотят организовать публичный выпуск ценных бумаг, чтобы привлечь необходимое количество дополнительных средств.

Процедура Андеррайтинга

На этапе андеррайтинга кредитная организация определяет, на каких условиях она согласна предоставить тот или иной займ. Базовые положения по выдаче кредитов утверждаются специальным комитетом, после чего на основании принятых норм и правил составляются типовые кредитные договора. Кредитный эксперт, ответственный за проведение андеррайтинга, после завершения процедуры обязан предоставить заключение обоснованного характера, в соответствии с которым будет максимально точно определен уровень благонадежности и платежеспособности заёмщика.

Услуги Андеррайтинга

Процесс утверждения ипотечного андеррайтинга 2020

Андеррайтинг на рынке ценных бумаг — это комплексный пакет услуг, который выполняется профессионально подготовленными участниками рынка для эмитента. Как правило, такие услуги необходимы в связи с инициированной эмиссией ценных бумаг. Услуги андеррайтинга относятся к разряду особо престижных и высокодоходных, поэтому их предоставлением занимаются преимущественно крупные компании, способные взять на себя выполнение широкого перечня необходимых функций.

Валютные ипотечные заемщики

Граждане нашей страны, взявшие ипотеку в иностранной валюте в надежде получить более выгодные условия, пострадали в результате экономического кризиса. Ослабление рубля по отношению к доллару и евро привело к тому, что долги россиян перед банками значительно выросли. В результате погашение долгов для многих стало невозможным. В сложившейся ситуации правительство страны и Государственная Дума занялись тщательной разработкой возможных решений.

Промежуточным итогом стало принятие нескольких решений:

  • Центробанк рекомендовал банкам перевести валютные кредиты в рублевые по курсу 39,4 рубля за один американский доллар. Но реализация такого решения оказалась бы серьезным финансовым ударом, поэтому банки, ссылаясь на рекомендательный характер сообщения, остались при своем мнении.
  • Выделение компенсации из бюджета (не более 10% от суммы долга) – только для льготных категорий граждан (многодетные семьи, родители-одиночки, военнослужащие, пенсионеры).
  • Выгодная реструктуризация долга.

Указанные направления урегулирования ситуации стали своеобразной программой поддержки валютных ипотечных заемщиков, которые в 2018 году стали получать более существенную государственную помощь. Работа в направлении наиболее оптимального разрешения сложившейся проблемы продолжается.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector