Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Почему мы решили продать квартиру

Я жил в Череповце, в двушке на втором этаже. Общая площадь квартиры — 44 м2, она находилась в старом районе у завода. Мы купили жилье в удручающем состоянии: со старой алюминиевой проводкой, скрипучими полами и ободранными стенами. Нам пришлось вложиться, чтобы въехать: заменить проводку, постелить ламинат и поклеить обои. В крохотном совмещенном санузле тоже сделали ремонт.

Это наша бывшая хрущевка. Таких домов в Череповце больше сотни, и все они выглядят не очень
Это наша бывшая хрущевка. Таких домов в Череповце больше сотни, и все они выглядят не очень

Неприятные запахи периодически возникали из-за соседства с металлургическим комбинатом. С годами их стало меньше, так как завод начал активно вкладываться в экологическую программу, но полностью они так и не исчезли.

Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.

До полного погашения кредита оставалось еще шесть лет. За это время мне нужно было выплатить чуть больше 474 тысяч рублей.

Первое, что я сделал, въехав в новое жилье, — собрал со всех соседей деньги на ремонт подъезда, благодаря чему он обрел приличный вид
Первое, что я сделал, въехав в новое жилье, — собрал со всех соседей деньги на ремонт подъезда, благодаря чему он обрел приличный вид

У нас родился один ребенок, и мы планировали второго, поэтому решились продать квартиру из-под залога. Я был единственным владельцем жилья и заемщиком по ипотеке. Это хорошая ситуация: если бы среди собственников были несовершеннолетние дети, нам пришлось бы согласовывать сделку с органами опеки. Как бы все разрешилось в этом случае, я не знаю.

Я понимал, что ипотека отпугнет часть покупателей, и рассматривал разные варианты.

Взять потребительский кредит и погасить им ипотеку. Затем продать «чистую» квартиру и этими деньгами выплатить долг. Остаток можно использовать как первоначальный взнос для новой ипотеки. Я был уверен, что кредит на 450 тысяч рублей в банке мне одобрят, но меня не устраивала процентная ставка от 15%.

Занять денег у знакомых. Я знаю несколько человек, которые могли бы снабдить меня необходимой суммой. Но я не хотел брать в долг, чтобы никого не подводить, если что-то пойдет не так.

Оставался только один вариант: продать квартиру из-под ипотеки и сразу же взять другой кредит на новое жилье.

Как продают жилье из-под ипотеки

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

Покупка жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами. При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок.

Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами. От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита от Сбербанка.

С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, родственник может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

Как продают жилье из-под ипотеки

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Возможные причины отказа Сбербанка

Некоторые финансовые учреждения в условиях кредитования сразу указывают информацию, что недвижимость нельзя приобрести у родственников. Например, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК есть пункты, в которых сказано, что сделки между связанными лицами не проводятся. Но если этих данных нет, то вероятность отказа все равно большая.

Одним из опасений банка является тот факт, что заемщику просто нужны средства на какие-либо другие цели. Теоретически, в таких обстоятельствах, он должен обратиться за кредитом под залог собственной недвижимости (ипотекодателями при этом будут, например, родители). Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, что выгодней для банка. По сути, эта сделка фиктивная, а средства тратятся не на те цели, которые указаны в кредитном договоре.

Предлагаем ознакомиться  Кто и в каких случаях должен менять стояки в многоквартирном доме

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

Особо осторожно относятся к подобным сделкам банки, если в качестве части первого взноса потенциальный заемщик хочет внести материнский капитал. Такая покупка, вероятнее всего, не будет одобрена Пенсионным фондом, а значит, кредит на первый взнос заемщику придется погашать своими средствами. Это чревато возникновением просроченной задолженности.

Также стоит отметить, что сделки между родственниками запрещены для участников государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан (ипотека для военнослужащих, работников РЖД, МВД и т.д.).

Чтобы не гадать, дадут ли ипотеку для покупки квартиры у близких родственников, а иметь уверенность в успехе, необходимо понимать логику кредитных менеджеров. Вероятность отказа велика в случае:

  • Покупка у супруга или супруги. Учитываются даже расторгнутые отношения;
  • Подозрения в нецелевом использовании займа. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, существует искушение использовать средства для бизнеса, поправки материального положения. Повышаются риски невозврата;
  • Отсутствия у родителей, продающих детям квартиру или дом, другого жилья с пропиской в нем. Залог в виде единственной жилплощади под обеспечение ипотеки может нести дополнительные юридические риски в случае невозврата кредита;
  • Если частью первого взноса является материнский капитал. Существует риск неодобрения подобной покупки со стороны пенсионного фонда;
  • Попытки приобретения недвижимости у родственников участником государственных программ по улучшению жилищных условий. Официальные органы рассматривают подобное намерения как попытку обналичивания льгот, обман.

Сбербанк не допускает лишний риск. Любые сомнения трактуются как негативные факторы в пользу отрицательного решения. Предоставление неверных сведений, прямой обман банковского учреждения приводит не только к отказу в займе, но и закончится занесением заемщика в список ненадежных клиентов, порчи кредитной истории.

Какую схему продажи предложили мне

Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.

Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.

По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось
По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось

Мы приехали в ипотечный отдел банка вместе с покупателем квартиры и моим риелтором. Сотрудник пригласил нас в переговорную, где мы заключили договор купли-продажи.

Еще до сделки я отдал покупателю квитанции за последний месяц с чеками об оплате. В них было видно, что долгов у нас нет. Мы указали в договоре все фигурирующие в сделке суммы: первоначальный взнос покупательницы, ее кредит, общую стоимость жилья.

Покупательница отдельно подписала свой договор ипотеки. Затем мне открыли депозит, на который сразу же поступили деньги. 474 тысячи я тут же перевел на кредитный счет и закрыл ипотеку. Остальную сумму я оставил на банковском депозите.

Занижение стоимости жилья

Одной из выгод покупки недвижимости у родственников является возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Подобная практика имеет свои плюсы и минусы. Теоретически банку выгодно при невозврате ипотеки получить в собственность жилье с рыночной стоимостью выше заявленной. Но на практике занижающие ценник являются аккуратными плательщиками, вносят средства вовремя, чтобы не потерять право собственности. Сбербанк рассматривает манипуляции со стоимостью жилья как попытку обмана и отказать в ипотеке.

Особо жадные семьи заемщика могут занизить стоимость настолько, что средств для обеспечения залога по ипотеке будет недостаточно, и это послужит причиной неодобрения займа. Также негативно банковские организации относятся и к попыткам завышения заявленной стоимости объекта недвижимости без объективных причин.

Чем помог риелтор

Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.

Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.

Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.

Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.

Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Факторы одобрения ипотеки

Сделкам между родственниками уделяется особое внимание кредитных консультантов и службой безопасности банков. Причиной является практика мошенников и недобросовестных заемщиков использовать полученные средства на нецелевые расходы, извлечь из транзакции выгоду внутри семьи, обмануть кредитное учреждение. Чтобы не попасть под подозрение, следует:

  • Не скрывать факта родства, даже дальнего. На различных этапах оформления и регистрации собственности информация может дойти до банка и быть трактована как попытка обмана;
  • Пояснить консультанту, на какие цели берется ипотечный займ, степень родства участников. Чем прозрачнее ситуация, тем выше вероятность вынесения положительного решения;
  • Учитывать важность обеспечения займа. Наличие уже имеющегося жилья у заемщика существенно повышает шансы на одобрение ипотеки в Сбербанке;
  • Помнить о снижении рисков для банка. В ситуации, когда дети приобретают квартиру у родителей, дополнительной гарантией служит наличие у старшего поколения дополнительной жилплощади, на которой они прописаны.
  • Проводить все расчеты безналичным способом. Не всегда между родственниками сохраняются хорошие, теплые отношения. Защитой от внутрисемейных конфликтов, гарантом прозрачности сделки служит безналичная форма расчетов, проводимая через Сбербанк.

Чем более полная информация без попыток обмана будет предоставлена кредитному консультанту, тем выше шанс одобрения ипотечного кредита.

Как мы нашли новое жилье

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Покупателя мы искали долго: больше полугода. Начали с цены в 1,5 млн рублей и дошли до 1,3 млн, снижая по 50 тысяч. Получалось, что продавали квартиру мы по той же цене, по которой и купили ее семь лет назад. Беглый осмотр аналогов показал, что мы в тренде: редкая квартира в этом районе продавалась дороже 1,4 млн.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны для покупки дома за материнский капитал после 3 лет

В объявлении мы не указывали, что жилье в ипотеке. Об этом покупатели узнавали лично от риелтора.

До заключения договора с агентством недвижимости я обращался к частному риелтору, который 4 месяца пытался нам помочь. Он выкладывал объявления только на «Авито» и на своих страничках в соцсетях. За это время на просмотр пришел один человек.

Покупатели были нескольких категорий. Первая — те, кто присматривал квартиру для пожилых матери или отца, которые привыкли жить в хрущевке. Вторая категория — молодые семьи, у которых не было денег на что-то более приличное и в престижном районе. Один раз на просмотр пришла пенсионерка. Ей стало тяжело ходить из своей квартиры, и она хотела переехать из этого же района поближе к остановкам автобусов, магазинам и банкам.

Мы сразу еще раз говорили потенциальным покупателям про ипотеку и уверяли, что знаем законную схему, по которой проходят такие сделки. Конечно, людей в возрасте это отпугивало. Некоторые тут же уходили с просмотра, хотя изначально квартира им нравилась, как и ее цена.

Примерно через полгода на покупку согласилась девушка с ребенком, которая переехала в Череповец из отдаленного района нашей области и жила в съемной квартире. Ее не испугала ипотека, так как она сама собиралась брать кредит в этом же банке. Риелтор убедила ее, что схема сработает и волноваться не о чем.

Одновременно с продажей квартиры мы занимались поисками нового жилья. Мы решили купить частный дом и каждые выходные ездили по районам малоэтажной застройки. О том, как мы искали и какие трудности нам встретились, я уже писал в отдельной статье про дом.

По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса
По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса

Теперь нужно было решать вопрос с банком.

Первое, что мы сделали, — подали заявку на предварительное одобрение нового кредита. Этим процессом полностью занималась риелтор. Я отдал ей справку о доходах с работы. Она сама заполнила за меня анкету. Меня заинтересовало, как банк будет одобрять новую ипотеку, если у меня уже есть одна. Но риелтор сказала не волноваться, так как банк будет сразу знать о схеме продажи.

Мы оформляли заявку на сумму ипотеки примерно на 200 тысяч больше, чем нам было реально нужно. Если бы что-то сорвалось, можно было найти другой объект и одобрить его у банка. Поскольку он мог оказаться дороже, я заложил дополнительную сумму. Банк без проблем одобрил все в течение пары дней.

На тот момент мы уже внесли задаток за жилье — 50 тысяч рублей. Мы сразу же добавили в договор с агентством недвижимости продавца пункт «Особые условия». Там было написано: «В случае отказа в предоставлении ипотечного кредита сумма задатка в размере 50 тысяч рублей возвращается». Так мы застраховались от потери денег, если бы сделка сорвалась по не зависящим от нас причинам.

Настало время все посчитать.

Мы продавали квартиру за 1 300 000 Р. Нам требовалось погасить старую ипотеку — 474 000 Р, а затем взять новую. Дом стоил 2 850 000 Р. После погашения кредита у нас оставалось 826 000 Р. Мы использовали в качестве первоначального взноса 700 000 Р, 126 000 Р приберегли для неотложных нужд. Новую ипотеку оформили на 2 150 000 Р на 20 лет под 9%. Ежемесячный платеж — 19 000 Р.

Наша покупательница внесла первоначальный взнос — 232 000 Р — наличными и еще 1 108 000 Р взяла в ипотеку.

Банк фактически навязал мне две страховки на мой новый кредит — в сумме вышло 30 000 Р за страхование дома и моей жизни. В следующем году я сменил страховую компанию и те же самые полисы купил примерно за 15 000 Р.

Подготовка к оформлению

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Выбор подходящей ипотечной программы – один из важных моментов, к которому следует отнестись весьма ответственно. Не стоит ориентироваться на рекламу в средствах массовой информации. Основная цель заемщика – определиться с тем, что нужно конкретно:

  • короткий или длительный срок погашения;
  • возможность досрочного погашения долга;
  • дифференцированная система платежей;
  • низкая процентная ставка;
  • сниженная стоимость квартиры в новостройках;
  • кредит в иностранной валюте.

Чтобы избежать возможных ошибок в расчетах и чрезмерных трат, за помощью желательно обращаться к профильным специалистам – юристам, ипотечным брокерам: они выберут подходящую программу и соберут необходимые документы в короткий срок. Собрав максимум информации о проводимой сделке, имущественном объекте, заемщик обезопасит себя от неправомерных решений.

Определившись с выбором программы, необходимо ознакомиться с требованиями, выдвигаемыми кредитором. Преимущество банки отдают клиентам, которые соответствуют их критериям:

  • возраст не менее 21 года и не старше 75 лет на момент погашения ипотеки;
  • наличие официальных документов, подтверждающих платежеспособность заемщика (которые могут повлиять на снижение процентной ставки и увеличение суммы кредита);
  • ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% совокупного дохода семьи;
  • приветствуется чистая кредитная история;
  • выбор в пользу VIP-клиентов;
  • стаж на занимаемой должности не менее 6-12 месяцев.

Чтобы взять родственную ипотеку, можно обратиться в менее известные банки, которые соглашаются с некоторыми нюансами. Но если в таком учреждении просят предоставить только паспорт, то это подозрительно, и от услуг такого учреждения лучше отказаться.

Не менее важным моментом является определение срока действия ипотеки. Если семейный доход невысокий, ориентироваться следует на длительный период, когда ежемесячные выплаты не лягут тяжелой ношей на плечи заемщика. Не следует забывать и о том, что уменьшить срок впоследствии будет невозможно, если это не оговорено заранее.

Для оформления ипотеки между близкими родственными (т. е. взаимозависимыми лицами) необходимо собрать стандартный пакет документов:

  • заявление в виде анкеты об оформлении ипотеки;
  • справка 2-НДФЛ, которая подтверждает платежеспособность заемщика и показывает уровень подоходного налога за последние полгода;
  • паспорт с отметкой о регистрации (в некоторых случаях допускают временную);
  • копия трудовой книжки;
  • справка от работодателя, заверенная его подписью и печатью;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака, об изменении фамилии;
  • дополнительные документы, подтверждающие родственные связи (по требованию администрации банка).

Налоговый вычет

Раньше круг лиц, состоявших в родстве, был значительно шире, нежели сейчас. Это усложняло оформление сделки. После 01.01.2012 г. категорию взаимозависимых лиц ограничили самыми близкими из них:

  • супруги;
  • родители;
  • дети (в том числе усыновленные);
  • усыновители;
  • опекуны;
  • подопечные;
  • сестры и братья.

Они лишены права на имущественный налоговый вычет.

Желание оформить ипотеку с родственником любой ценой провоцирует некоторых граждан на сокрытие информации о родственных связях. Несмотря на отсутствие 100%-го способа выявления неправдивых сведений, налоговая служба прилагает максимум усилий, проверяя предоставленные данные по базам данных. В случае выявления обмана заемщик должен будет не только возместить полную сумму налогового вычета в указанный срок, но и понести административное наказание.

Предлагаем ознакомиться  Что дороже плазма или кровь

Возможные причины отказа Сбербанка

Познакомившись с особенностями, влияющими на принятие решения кредитными консультантами Сбербанка, следует тщательно подготовиться следующему этапу.

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников:

  • Заключить с родными, продающими объект недвижимости, официальный предварительный договор;
  • Ознакомиться с предлагаемыми банком на момент продажи вариантами получения ипотеки, конкретными условиями различных предложений;
  • Соблюдать требования выдающего кредит учреждения;
  • Желательно осуществить независимую оценку рыночной стоимости жилья;
  • Предоставить необходимые сведения и бумаги кредитному консультанту, ожидать решения;
  • При одобрении ипотеки оформить займ, внести первоначальный взнос;
  • Пройти процедуру регистрации собственности в реестре.

Выплаты по ипотеке необходимо вносить регулярно, без задержек. Несомненным плюсом покупки у родных является возможность перестраховки на случай непредвиденных обстоятельств и задержки платежа.

План действий

Оба условия у нас выполнялись.

Вот что нам предстояло сделать:

  1. Найти новое жилье.
  2. Получить согласие банка на выдачу двух ипотек: покупателю квартиры и нам.
  3. Частью денег, которые мы получим от покупателя, погасить свою ипотеку.
  4. Зарегистрировать квартиру на нового собственника.
  5. Вторую часть полученных от покупателя денег использовать как первоначальный взнос по новой ипотеке.
  6. Купить дом.
  7. Зарегистрировать на нас купленный дом.

Регистрация в МФЦ

Документы из банка мы отвезли в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Я предоставил:

  1. Заявление на регистрацию моей ипотеки.
  2. Письмо из банка, где описывалась наша схема и давалось одобрение на нее.
  3. Новый кредитный договор.
  4. Отчет об оценке стоимости квартиры.
  5. Квитанцию об уплате госпошлины в 2 тысячи рублей.
  6. Заявление о государственной регистрации права собственности и его копию.
  7. Договор купли-продажи нашей квартиры.

Сделку регистрировали 10 дней. Только после этого мы приступили к покупке дома.

Вторая сделка и нотариус

Теперь нас ждала сделка, в которой мы покупали себе жилье.

Сразу возникла проблема. Риелтор посмотрела документы на дом и предупредила, что доли выделены неверно и ни один нотариус такую сделку не пропустит. Дело в том, что после использования материнского капитала владельцы дома выделили детям по 1/100, что не соответствует номиналу сертификата на маткапитал.

После этого мы вышли на вторую сделку. Она проходила в другой день и в другом офисе этого же банка. Я подписал новый ипотечный договор, а затем перевел продавцу первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей со счета, на который пришли деньги от первой сделки. Затем мы все, включая детей и двух риелторов, собрались у нотариуса, которого выбрал владелец дома.

Здесь нас откровенно обманули: не предупредили о стоимости услуг нотариуса и о том, кто именно должен за них платить. У меня не было опыта в таких ситуациях, а риелтор уже уехала занимать очередь в МФЦ, чтобы сдать документы. Агент продавца сообщила, что платить 8 тысяч рублей должны мы. Я предложил ей самой оплатить услуги нотариуса, посчитав, что сложившаяся ситуация — ее прямая вина.

Занижение стоимости жилья

Я позвонил нашему риелтору. Она сказала, что чаще такие расходы делят пополам, но сейчас оплачивать нотариуса должен только продавец, ведь это у него есть несовершеннолетние дети и выделены доли, из-за которых мы все тут собрались.

Началась ругань. Поскольку к этому моменту у нотариуса мы были уже почти три часа и очень устали, я смалодушничал и согласился оплатить все сам.

В течение нескольких дней я бесконечно напоминал про эти 8 тысяч рублей и даже взял у нотариуса справку о стоимости услуг. Всем участникам сделки я пригрозил, что потом подам в суд, чтобы повыносить мозг.

В итоге агент пообещала, что продавец оставит нам что-то из имущества. Мы обнаружили в доме три практически новых шкафа, а также костюм и галстук. Одежда не подошла мне по размеру, и я отвез ее в благотворительный магазин, а шкафы пригодились. Я счел вопрос закрытым.

Я заранее попросил у продавца дома расписки о получении средств, хотя особой необходимости в этом не было: расчет мы вели по безналу и у меня остались платежные поручения. Кроме того, все суммы были прописаны в договоре купли-продажи.

Документы мы опять сдали в МФЦ. Регистрация права собственности заняла 10 дней. После этого мы с владельцем дома вновь пришли в банк, где я получил ипотечные деньги — 2 150 000 Р — и сразу же отправил их продавцу. Сделка была закрыта.

Перевод средств

За все время я в глаза не видел денег, которые получил после продажи квартиры. Банк открывал счета, и все расчеты мы производили безналичным способом через терминал. У меня остались только чеки-ордера, которые подтверждали, кто, сколько и за что заплатил.

Фактически произошло перераспределение денег двух клиентов одного банка. На моем счете остались только 126 тысяч рублей, которые я затем потихоньку снимал и тратил.

Ни с покупателем квартиры, ни с продавцом дома мы не подписывали актов приемки-передачи. Этот момент мы отдельно отметили в договорах: они сами и есть подтверждение, что у нас нет претензий друг к другу.

Подготовка к оформлению

Все это пригодилось, так как сразу после заселения в дом мы обнаружили, что в нем нет воды и систему подогрева водопроводных труб нужно переделывать. Продавец не возражал. Расходы мы поделили на двоих с учетом того, что подрядчик посоветовал более надежную и дорогую систему.

Весь процесс занял не более трех месяцев. Квартиру мы продали в январе, а в марте закончили с покупкой дома. Все это время мы прожили у моей мамы, чтобы сразу освободить квартиру. Покупательница настаивала на том, чтобы въехать как можно быстрее и не переплачивать за съемное жилье. Мы пошли ей навстречу.

Как продать квартиру в ипотеке

  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.

Как продать квартиру в ипотеке

  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector